2025 YILINDA ÖDENECEK EMLAK VERGİLERİNE ESAS DEĞERLERİN TESPİTİNE İLİŞKİN 84 SERİ NO.LU EMLAK VERGİSİ GENEL TEBLİĞİ YAYIMLANMIŞTIR
Sirküler No: 2025/17 İstanbul, 02.01.2025
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 30.12.2024 tarihli ve 32768 (2. Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde (Seri No: 86), 2025 yılına ait emlak (bina, arsa ve arazi) vergi değerleri ile 2025 yılında mükellef olacakların emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin tespiti hususunda açıklamalar yapılmıştır.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 9 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde bina, 19 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde de arazi (arsa) vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır. Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2021 yılında yapıldığından, bu hükümler uyarınca bina ve arazi vergisi mükellefiyeti 2022 yılından itibaren başlamış bulunmaktadır.
Binalara ait vergi değeri ise, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyetlerinin, binanın dıştan dışa yüzölçümü ile çarpılması suretiyle bulunan değere, bulunacak arsa veya arsa payının ilavesi suretiyle tespit edilir. 2025 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 83) ekinde yer alan cetvelde belirtilen tutarlarda tespit edilmiştir.
Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, vergi değerinin, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı belirtilmiştir. Ayrıca, 1319 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin dördüncü fıkrasında, vergi değerinin hesabında bin liraya kadar olan kesirlerin dikkate alınmayacağı belirtilmiştir.
2024 Yılı ve Önceki Yıllarda Mükellef Olanların 2025 Yılına Ait Emlak Vergi Değerlerinin Hesabı
Bu mükelleflerin bina, arsa ve arazilerinin 2025 yılı vergi değerleri, 2024 yılı vergi değerlerinin, bu yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
ÖRNEK 1: Mükellef (A) Ardahan ili, Çıldır Belediyesi sınırları içinde yer alan meskeni 2021 yılında satın almıştır. 2024 yılı emlak vergi değeri 700.000,00 TL olan meskenin 2025 yılı emlak vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır:
| SIRA NO | AÇIKLAMA | TUTAR |
| 1 | Meskenin 2024 yılına ait emlak vergi değeri | 700.000,00 TL |
| 2 | 2024 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı (%49,93/2=) | 21,965% |
| 3 | Meskenin 2025 yılı emlak vergi değeri [1+(1×2)] | 853.755,00 TL |
| 4 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri | 853.000,00 TL |
2025 Yılı İtibarıyla Mükellef Olacakların Emlak Vergi Değerlerinin Hesabı
Mükellefiyeti 2025 yılında başlayanların, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında; takdir komisyonlarınca 2021 yılında takdir edilen ve 2022 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri; 2023 ve izleyen yıllarda bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranlarının yarısı nispetinde artırılmak suretiyle dikkate alınacaktır.
ÖRNEK 2: Mükellef (B) 2024 yılında Antalya ili, Muratpaşa ilçesi sınırları içinde 900~m^{2} büyüklüğünde bir arsa satın almış ve bu arsaya ilişkin emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye vermiştir. Arsanın bulunduğu cadde için takdir komisyonunca 2022 yılından itibaren uygulanmak üzere takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL‘dir. 2022 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı %61,465, 2023 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı ise %29,23 ve 2024 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı ise %21,965 olduğuna göre, mükellefiyeti 2025 yılında başlayacak bu mükellefin 2024 yılında satın aldığı arsanın 2025 yılı arazi (arsa) vergisine esas vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır:
| SIRA NO | AÇIKLAMA | ORAN/TUTAR | |
| 1 | 2022 yılından itibaren uygulanmak üzere takdir komisyonunca 2021 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri | 600,00 TL | |
| 2 | 2023 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%122,93/2 =) | 61,47% | |
| 3 | 2023 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [1+(1×2)] | 968,79 TL | |
| 4 | 2024 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%58,46/2 =) | 29,23% | |
| 5 | 2024 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [3+(3×4)] | 1.251,97 TL | |
| 6 | 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%43,93/2=) | 21,965% | |
| 7 | 2025 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [(5+(5×6)] | 1.526,96 TL | |
| 8 | Arsanın yüzölçümü | 900 m2 | |
| 9 | Arsanın 2025 yılı vergi değeri (7×8) | 1.374.266,00 TL | |
| 10 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri | 1.374.000,00 TL |
ÖRNEK 3: Mükellef (C) Karabük ili, Eskipazar Belediyesi sınırları içinde $600~m^{2}$ arsa üzerinde inşa edilen ve inşaatı 2017 yılında sona ermiş olan bir işyerini 2024 yılında satın almıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olan inşaatın dıştan dışa yüzölçümü $300~m^{2}$’dir. Bu işyeri için 2025 yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 7.550,48 TL‘dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2022 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 128,00 TL‘dir.
Buna göre mükellefiyeti 2025 yılında başlayan bu mükellefin işyerinin 2025 yılı vergi değerinin tespitinde emlak (bina) vergi değeri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
(Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)
| SIRA NO | AÇIKLAMA | ORAN/TUTAR | |
| 1 | İnşaatın türü ve sınıfına göre 2025 yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli | 7.550,48 TL | |
| 2 | Binanın dıştan dışa yüzölçümü | 300 m2 | |
| 3 | Binanın maliyet bedeli (1×2) | 2.265.144,00 TL | |
| 4 | 2022 yılından itibaren uygulanmak üzere takdir komisyonunca 2021 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri | 128,00 TL | |
| 5 | 2023 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%122,93/2=) | 61,47% | |
| 6 | 2023 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [4+(4×5)] | 206,68 TL | |
| 7 | 2024 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%58,46/2 ) | 29,23% | |
| 8 | 2024 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [6+(6×7)] | 267,09 TL | |
| 9 | 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%43,93/2=) | 21,965% | |
| 10 | 2025 yılı vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [8+(8×9)] | 325,76 TL | |
| 11 | Arsanın yüzölçümü | 600 m2 | |
| 12 | Arsanın vergi değeri (10×11) | 195.456,00 TL | |
| 13 | Binanın 2025 yılı vergi değeri (3+12) | 2.460.600,00 TL | |
| 14 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri | 2.460.000,00 TL |
Saygılarımızla